English     French     Русский     עברית

צרו קשר לקבלת מידע נוסף על טיפול בבעיה משפטית
שם
טלפון
Email

החשיבות ברישום בית משותף


בית משותף הינו מעמד מיוחד בחוק, המאפשר לבעלי דירה בבניין לרשום את בעלותם בדירה ספציפית בפנקסי המקרקעין הרשמיים של מדינת ישראל. חשיבות הרישום ברורה ומהווה אישור רשמי לזכות מסוג בעלות שיש לבעל הדירה בדירתו. בית משותף נרשם בפנקס הבתים המשותפים המתנהל בלשכת המפקח על רישום מקרקעין. ישנם שלושה סוגים של בתים הראויים להירשם בפנקס הבתים המשותפים:

(1) בית שיש בו שתי דירות או יותר ואפשר לזהות כל אחת מהן כיחידה נפרדת.

(2) שני בתים או יותר שבכל אחד מהם יש דירה אחת לפחות, והם הוקמו על חלקה או על חלקות שאינן ניתנות לחלוקה באופן שכל בית יעמוד על חלקה נפרדת.

(3) שני בתים או יותר שיש להם מתקנים משותפים.

רישום בית משותף פירושו הכנת תשריט הבית המשותף עם זיהוי וסימון של כל דירה כתת חלקה, זיהוי וסימון ההצמדות לדירות (חצרות, חניות, מחסנים, גגות וכיו"ב) ורישומן כהצמדות לדירה אליהן הן שייכות. בעת רישום בית משותף נקבע גם תקנון הבית המשותף בו מוגדרים החובות והזכויות של כלל בעלי הדירות ואופן ניהול הרכוש המשותף. כל עורך דין העוסק במקרקעין יודע, כי הליך רישום בית משותף בלשכת המפקח על רישום בתים משותפים, הינו הליך מורכב, סבוך וכרוך בתהליכים בירוקרטים רבים. ככל שהבית המשותף כולל יותר דירות, חניות ומחסנים וכן התחייבויות שונות לטובת חברת החשמל, הרשות המקומית ובנקים למשכנתאות, הרי שהליך רישום מקרקעין הופך למורכב יותר עבור עורך הדין. במדינת ישראל כיום ישנו מספר בלתי מבוטל של בתים משותפים ודירות אשר אינם רשומים בטאבו. אי הרישום הנ"ל גורר אחריו השלכות רבות ומגוונות כגון: הפחתת ערך הדירה, הצבת קשיים בפני בעל הדירה למכור את הדירה או לבצע פעולות אלמנטאריות כגון לקיחת משכנתא וכיו"ב. על מנת שרוכש דירה יבטיח את זכות הקניין במקרקעין, עליו לרשום אותה בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו). רישום זה מתחייב עפ"י החוק ומקנה מספר רב של יתרונות, כדוגמת:

(*) הסדרת זכויות החוכר והמרתן מזכויות חוזיות לזכויות קנייניות.

(*) הגדרת מיקום הנכס באופן מדויק על כל הצמוד לו לרבות זכויות הבניה שהינן בעלות ערך כלכלי והפיכת זכויות הדייר מזכויות חוזיות לזכויות קנייניות התקפות כלפי עלמא.

(*) העלאת ערך הנכס.

(*) הקלה על בעל הנכס בביצוע פעילויות כגון: העברת זכויות, קבלת משכנתא, רישום שעבודים לגבי הנכס וכו'.

חשיבותו של הרישום נובעת מן הכלל שלא ניתן לבצע עסקה בחלק מסוים של מקרקעין. אחד החריגים לכלל זה הוא דירה בבית משותף אשר יכולה להיות נושא מופרד לבעלות ולעסקאות. על כן, כל עוד לא נרשם הבית כבית משותף לא ניתן להעביר בעלות בדירה הספציפית, אלא רק חלקים בלתי מסוימים בחלקה או להחכיר את הדירה. אם כן, בכל הנוגע לדירה כיחידה נפרדת, רוכש הקונה רק את הזכות להירשם כבעלים בעתיד של הדירה, לאחר שיירשם בית משותף, זכות שהינה זכות אובליגטורית-חוזית בלבד ולא קניינית. בתים משותפים שאינם רשומים כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים, חלות עליהן הוראות החוק המתייחסות לעניינים הקשורים לניהול הבית המשותף בלבד. ישנן הוראות בחוק המקרקעין המסדירות עניינים קניינים מהותיים שבין הדיירים שאינן חלות על בית משותף שאינו רשום כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים. לסיכום, ניתן לומר כי בעל דירה בבית משותף אינו יכול לנהוג כרצונו ברכושו, מאחר ויש לו שותפים שעליו להתחשב בהם.

 

בניית אתרים | קידום אתרים | פרסום עסקים חינם